注文住宅で土地購入するにあたって最低限知っておきたい7つの不動産用語と知識

入居宅訪問を経て、一条工務店のi-smartにて本格的に家を建てようと思い、ウキウキになっていたのだか、まずは土地探しから始めなくてはいけないことに気づいた。

みなと

どうも、一条工務店の家i-smartに住んでいる。みなと@minato_souichiです。

恥ずかしながら、当時の私は土地に関する知識がほとんどありませんでした。あまりに知識がないため、営業が言っていることの半分も理解できていなかったと思う。

これはいかんな。と思い素人ながら手探りで勉強をすることにした。今回は、注文住宅で土地購入をするにあたって最低限必要な知識として以下の内容について記載していく。

  1. 土地価格
  2. 建ぺい率と容積率
  3. 土地面積
  4. 道路と土地
  5. 建築条件
  6. 用途地域
  7. その他概要特記事項

土地価格

まずは、なんと言っても土地価格だ。

土地を探してみるとわかるが、同じ地域で同じような土地面積でも全く値段が違うことが良くある。安いからといって飛びつくのは、まず辞めたほうが良い。安いには安いなりの理由がある。

また掘り出し物の土地があるという考え方は捨てた方が良い。

ほとんどの場合、古屋があったり周りに住居環境になにか影響を及ぼす施設(パチンコ屋など)がある場合がほとんどだ。

土地と道路との高低差がかなりある場合などは、家や外構の工事をする際に余計に負荷工事料金が発生するとことも考慮しなければいけない。

土地を購入する場合、「指値」という購入方法があるのをご存知だろうか?。

例えば2000万の土地を購入にあたって、売主に1900万なら買いますよ。というふうに提示することができる。

これを「指値」という。

売主が指値で1900万で良いよ。と了承すれば無事売買契約が結べる。もちろん他の人が1950万で申し込んだ場合は、購入することはできない。

どうしてもその土地が良ければ、指値をせずに提示価格で申し込むことも手である。指値は土地価格に対して3〜5%の額を割り引いた価格を提示するのが一般的です。

非常識な人だと思われるかもしれないが、思い切って10%引きの指値で申し込むのも良いかもしれない。

建ぺい率と容積率

土地探しをしていて初めに聞く不動産用語であると思う。

今回は、50坪の土地で建ぺい率50%、容積率100%の土地の場合を例として説明する。

2階建ての1軒家を建てる場合、土地に対して建てられる家の最大の大きさは以下のようになる。

容積率は100%のため、「50坪の土地 = 建物全体の床面積」となり50坪(約165平米)の建坪の家が建てられる。建ぺい率は、土地に対して建てられる一階部分の床面積のため以下のようになる。

  • 1階部分の床面積 = 50坪 × 0.5 = 25坪(約82平米)

この建ぺい率と容積率は、用途地域によって%の幅が決められている。

住居地域として望ましいとされている、第1種低層住居専用地域の場合、建ぺい率:30、50%、容積率は60、80、100のいずれかでなけれなばならないと決められている。

通常の二階建ての家であれば50、100%で問題ない。建ぺい率と容積率が60,200%の土地だと、4,5階建てのマンションが建つ場合があることを考慮したほうが良い。

土地面積

ネットや不動産広告の場合、土地面積を坪で表記してくる。慣れの問題だが、この坪表記は慣れるまで、とてもわかりにくい。

賃貸マンションに住んでいる人は、平米表記になれているだろう。大体の目安としては、30坪で100平米となる。

わかりずらい坪表記だか、坪⇄平米⇄畳の単位変換ができる「なんつぼ:numTsubo」いう無料アプリがあるので紹介したい。

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土地と道路の関係

南向き、北向き、東西向き、旗竿地、角地など土地と道路の関係はかなり住居環境と直結する。それぞれの土地の特徴を上げていく。

南向き道路の土地

日本人が大好きな土地である。田舎の爺や婆は南向きの土地以外土地じゃないぐらいの感覚を持っている。ではなぜ根強い人気があるのかというと、道路側つまり玄関側に日中に採光が多く集まるからである。

なので道路側に庭とリビングを間取りすることになり、誰もが初めに想像する一軒家ができあがる。

これが南向き道路の最大のメリットである。

ではデメリットはなにかというと、人気があるので価格が他の土地に比べて高くなるということだ。また道路側にリビングを間取りすることになるので、歩行者からの視線が気になる可能性がある。

道路側からの視線は結構気になるので外構などを考慮してフェンスや柵を用意することなる。結果、費用が掛かる。

これが南向き道路の土地のデメリットだ。

北向き道路の土地

南向きの道路の土地のメリットとデメリットが反対になる。

価格は南向きに比べ100万〜200万ほど安くなることが多い。多くの採光は道路と反対側に集まるため、道路側にリビングを設置せずに、玄関側の反対という間取りになる。

やはり採光を集めるために吹き抜けなどの手段をする必要がある。

道路側の反対に庭にある間取りになるので、よりプライベート間がある庭にすることにできる。

東西向き道路の土地

南向きと北向き道路の土地のメリットとデメリットを合わせたような土地だ。これといった特徴のない土地になる。しいてデメリットをあげるのであれば、
中途半端という感じだということぐらいだ。

旗竿地の土地

旗を立てたような土地のような形状をしていることからこのように呼ばれている。最大のメリットは価格が安いことだ。但し四方を家で囲まれるためやはり圧迫感を感じる。

また採光を確保するために吹き抜けなどを考慮する必要がある。

角地の土地

二方向の道路と面している土地のことを指す。メリットとしては、車を所有している場合、二方向から利用できる点だ。

また片側には家がないため解放感がある。

デメリットとしてはマンションの角部屋と同じで価格が高くなるということだ。

土地全てに共通することだか、土地は2m以上道路に隣接しなければいけないという決まりがある。またその隣接している道路は4m以上の幅がなければいけない。

4mの道路幅が狭いと感じるかは人それぞれである。やはり6mあると余裕を感じる。

建築条件

「建築条件なし」とは、この土地はどのハウスメーカーや工務店で建てて良いですよという意味だ。

逆に建築条件付きの場合は、ハウスメーカーや工務店が決まっていることを表している。

但し建築条件付きの土地の場合でも交渉次第では、建築条件をはずすことは可能らしい。もちろん費用は余計にかかるが。

絶対に応じない場合もあるとのことだが、気に入った土地だったら交渉してみるのも手です。

またよく広告にフリープランと記載してあるものがあるが、あんなのは嘘っぱちで、建築条件付きという意味なので騙されないよう注意しよう。

用途地域

住居環境が一番良いのは、第1種住居低層専用地域です。

ただ購入しようとしている土地が、第1種住居低層専用地域であっても土地の周囲の用途をきちんと確認することが大事です。

なぜなら広告や不動産の土地情報にはその土地の情報しか記載されていないからです。第1種住居低層専用地域を購入したが隣の敷地は商業地域で、毎日騒音に悩ませられる。

そういったことがないよう、周辺の土地の用途地域もきちんと確認しましょう。

その他概要特記事項

水道・ガス・下水道が整備されているなどや、家の敷地までの引き込みに幾ら費用が掛かるかなどを確認したほうが良い。

注文住宅で土地購入する際に関する最低限知っておきたい知識は、以上となります。

以上。みなと( @minato_souichi)でした。

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